U Dubrovniku se danas nekretnine s lakoćom mogu prodati, jer potražnja značajno nadmašuje ponudu. Dok broj stanovnika pada, broj stambenih jedinica raste, pokazao je Popis stanovništva 2021. Prije 11 godina, u Dubrovačko-neretvanskoj županiji bilo je 40.668, a lani 72.792 stambene jedinice. Bit će zanimljivo pratiti podatke po gradovima i općinama nakon objave potpunih rezultata popisa. Zanimljive podatke o ponudi, potražnji i cijenama iznijela je Nada Burum, potpredsjednica Strukovne grupe posrednika u prometu nekretnina HKG-Županijske komore Dubrovnik.
- Vrlo su traženi stanovi u novogradnjama, vile i građevinska zemljišta. Potražnja nadmašuje trenutačnu ponudu nekretnina na dubrovačkom području. Stanova i apartmana redovito nedostaje. Imamo bogato iskustvo s novogradnjama gdje se stanovi prodaju u vrlo ranoj fazi i u kratkom roku od ishođenja pravomoćnog akta za građenje. U protekloj godini i danas bilježimo porast interesa za građevinskim zemljištima. Poželjne su vile prvi red uz more kojih na dubrovačkom području nema puno, a sve su zanimljivije vile i kuće s pogledom na more koje imaju veću okućnicu. Dobra turistička sezona pojačala je potražnju za kućama u povijesnoj gradskoj jezgri u komercijalnom smislu – kaže Nada Burum.
Posrednici u prometu nekretnina dobar su izvor informacija o broju stanova pred izgradnjom ili u izgradnji, a koji su već u prodaji. Koliko je takvih nekretnina trenutačno u ponudi i koje su lokacije trenutačno najzanimljivije kupcima?
Na užem dubrovačkom području, u ovom trenutku je aktualno otprilike oko 20 objekata u izgradnji, odnosno u fazi ishođenja dokumentacije za uknjižbu samostalnih uporabnih cjelina. Zanimljivo, 90 posto tih stanova prodano je u ranoj fazi gradnje. U skoroj budućnosti, na tržištu se očekuje određeni broj novih stanova. Najzanimljivije lokacije za kupnju nekretnine u svrhu turističkog iznajmljivanja su područje oko povijesne gradske jezgre i sam Grad. Lapad je vrlo atraktivan za turistički najam, kao i za život. Također, tu sue Batala i donji dio Gruža koji pružaju izuzetno dobru kvalitetu stanovanja u smislu blizine svih potrebnih sadržaja i kao pješačka zona.
Kolika je prosječna cijena novogradnje u Dubrovniku?
U Dubrovniku je uvijek naglašena potražnja za nekretninama, ali nekoliko ključnih čimbenika u posljednjih šest mjeseci je utjecalo na porast cijena novogradnje. Do povećane potražnje došlo je velikim dijelom zbog inflacije. Domaći kupci i strani investitori ulažu svoj novac u nekretnine da bi očuvali, odnosno povećali vrijednost novca. Sljedeći bitan faktor je poskupljenje građevinskog materijala i nedostatak radne snage što rezultira povećanjem troškova izgradnje. Ova dva ključna faktora, kao i neki drugi, npr. skori ulazak u eurozonu, utjecali su na značajan rast cijena, pa prosječna cijena stana u novogradnji u Dubrovniku iznosi oko 4.500 eura po četvornom metru. Struka u svakom slučaju priželjkuje stabilizaciju cijena.
U kojem se rasponu kreću cijene stanova, ne nužno novogradnje, koje potražuju prosječni građani za stanovanje, a ne iznajmljivanje?
Ako izuzmemo novogradnju i analiziramo cijene starijih stanova koji se kupuju ponajviše za stanovanje, a ne turistički najam, prosječna cijena takvih starijih stanova na užem području Dubrovnika bi bila oko 3.500 eura po četvornom metru. No, treba voditi računa o tome da se cijene razlikuju od lokacije do lokacije. Prosječan građanin koji potražuje nekretninu za stanovanje traži dobro iskorištene kvadrate. Najveći broj klijenata koji potražuju stanove s jednom spavaćom sobom nastoji pronaći nekretninu do 200.000 eura, a onima kojima treba stan s dvije spavaće sobe obično se žele uklopiti u cjenovni rang od 180.000 do 300.000 eura, dok su oni koji traže veće stanove s tri ili četiri spavaće sobe spremni platiti od 300.000 do 500.000 eura. Kao i uvijek, postoje iznimke pa su neki kupci spremni platiti i više ako pronađu odgovarajuću nekretninu na željenoj lokaciji.
Koje su najviše cijene četvornog metra koje se postižu danas u Dubrovniku?
Najskuplji stambeni kvadrat danas se u Dubrovniku kreće oko 7.000 eura po četvornom metru, naviše na području oko povijesne gradske jezgre i u samom Gradu. Luksuzno opremljene nekretnine koje služe u komercijalne svrhe kao investicija za turistički najam, mogu doseći i oko 40 posto više cijene od ranije spomenutog iznosa. Poslovni prostori, primjerice, na Stradunu koštaju više desetaka tisuća eura po metru četvornom.
Kolika je ponuda, a kolika potražnja za parkirališnim mjestima, neovisno o stambenoj jedinici, te po kojim se cijenama nude?
Parkirališnih mjesta uvijek nedostaje u Dubrovniku. Otprilike se prodaju po dva parkirališna mjesta uz jedan stan u novogradnji, bez obzira uknjižuju li se samostalno ili kao pripadajući stanu, tako da u praksi nema ili se vrlo rijetko dogodi da se parkirališna mjesta nude na prodaju neovisno o prodaji stanova u jednom objektu. Cijena garažnog parkirnog mjesta u novogradnji se plaća oko 18.000 eura, dok je cijena vanjskog parkirnog mjesta oko 15.000 eura.