Na kućnu adresu jednog Konavljanina potkraj svibnja stigla je debela kuverta s rješenjem u kojemu se na nekih desetak stranica nabraja cijela gomila katastarskih čestica i najmanje stotinu ostalih suvlasnika kojima se jasno daje do znanja da su bez ikakvog ranijeg upozorenja njihove čestice ‘prekrojene‘ u korist Županijske uprave za ceste. Nezadovoljnim strankama kao pravni lijek nudi se mogućnost prigovora koji, pučki rečeno, mogu objesiti mačku o rep jer je sve već odigrano za viši javni interes, u ovom slučaju uknjižbu javnih i nerazvrstanih cesta.
Uknjižba novcem EU
Primjer je ovo s kojim se redovito suočavaju vlasnici parcela kuda od ‘pamtivijeka‘ prolaze neasfaltirani puteljci i makadami. Neki slabije upućeni postupak pomiješaju s izvlaštenjem pa optimistično očekuju i neku novčanu naknadu za oduzete čestice, no uzalud se nadaju. Konavoski odvjetnik Jozo Koprivica često je kroz praksu susretao klijente zbunjene pravnim zakučicama koje nam nastoji približiti:
- Brojne ceste, osobito nerazvrstane, građene su i stavljene u promet vozila, a da prethodno nisu riješeni imovinsko-pravni odnosi, niti su rađeni geodetski elaborati, tako da tih cesta nema u katastarskim planovima i evidencijama niti su upisane u zemljišne knjige. Posljednjih godina županije, a i jedinice lokalne samouprave temeljem Zakona o cestama novcem iz fondova Europske unije provode uknjižbu javnih nerazvrstanih cesta u zemljišne knjige. Procedura je takva da se prvo izrađuje snimka izvedenog stanja, a potom se geodetskim elaboratom formira katastarska čestica ceste i odvaja od zemljišnih čestica preko kojih je izgrađena. Geodetski elaborat prosljeđuje se potom zemljišnoknjižnim odjelima općinskih sudova, koji donose rješenja o evidentiranju parcelacije i upisu ceste kao javnog dobra u općoj uporabi, u neotuđivom vlasništvu RH, pod upravljanjem županije odnosno Županijske uprave za ceste – rastumačio nam je Koprivica i upozorio kako u cijelom tom postupku službeno ne sudjeluju vlasnici zemljišta preko kojeg je prošla javna cesta:
- Njih se sjete kad se obavi uknjižba ceste, a zemljišnoknjižni sud dostavi vlasnicima svake čestice koju je zahvatila cesta rješenje o provedbi parcelacije i uknjižbi vlasništva ceste u zemljišne knjige. Ostatak zemljišne čestice, koji nije ušao u česticu ceste, ostaje upisan pod istim katastarskim brojem na ime vlasnika čestice. Ta rješenja zbog brojnosti zemljišnih čestica sadrže i po više od deset listova papira, u čemu se vlasnici zemljišta teško ili nikako snalaze – govori nam odvjetnik i podsjeća kako je protiv takvih rješenja dopušten samo prigovor, koji bi eventualno mogao biti usvojen zbog neke tehničke pogreške u katastarskom elaboratu ali nikako zbog pravnih pitanja, jer su ona riješena Zakonom o cestama iz 2011., koji je prošao brojne testove kroz sudske postupke, a do danas je izdržao i sve zahtjeve prema Ustavnom sudu RH – ističe Koprivica koji neprimjerenim smatra da u demokratskoj državi, u kojoj su privatno vlasništvo i vladavina prava jedne od najviših vrednota ustavnog poretka, vlasnici čestica od kojih se formira čestica ceste ne sudjeluju u postupku parcelacije zemljišta.
Neugodno iznenađenje
- Kad bi sudjelovali, od početka bi znali o čemu se radi i ne bi bilo iznenađenja kada od suda dobiju desetke stranica zbunjujućeg teksta. Budući da su sve te prometnice uglavnom građene prije više desetaka godina, bivši vlasnici zemljišta na kojemu su izgrađene nemaju pravo ni na novčanu naknadu, jer je sudska praksa pokazala da je svaki zahtjev za novčanu naknadu odbijen zbog zastare, čiji je rok u ovim slučajevima pet godina od završetka gradnje ceste odnosno opći zastarni rok – upozorava sugovornik i osvrće se na institut izvlaštenja koje sukladno Zakonu o izvlaštenju i određivanju naknade uvijek mora biti u javnom interesu odnosno interesu RH, kada se ocijeni da će se izvlaštenjem postići veća korist od one koja se postizala korištenjem nekretnine na dosadašnji način.
Kod potpunog izvlaštenja uz naknadu se trajno oduzima pravo vlasništva, dok se kod nepotpunih ono ograničava, npr. uspostavom prava služnosti zemljišta radi polaganja vodovodne cijevi.
- Pravilo je da se procjena nekretnina i određivanje naknade utvrđuje po tržišnoj vrijednosti zemljišta u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja, uzimajući u obzir uporabno svojstvo nekretnine prije promjene namjene koja je povod izvlaštenja. U praksi je najčešće sporno pitanje vrijednost nekretnine. Velika je razlika u vrijednosti, a time i u naknadi vlasniku, između poljoprivrednog zemljišta i građevinskog zemljišta – u koje je najčešće (prostornim planovima) prenamijenjeno poljoprivredno zemljište, što je redovito sporno kod izvlaštenja. Postavlja se pitanje je li pravedno da korisnik izvlaštenja bivšem vlasniku daje naknadu kao za poljoprivredno zemljište (zbog zakonske odredbe da se uzima u obzir uporabno svojstvo nekretnine koju je imala prije promjene namjene koja je povod izvlaštenja), a korisnik izvlaštenja dobiva građevinsko zemljište, čija je vrijednost neusporedivo veća od poljoprivrednog. U sporovima oko toga u praksi je prevladavalo stajalište da se radi o poljoprivrednom zemljištu, pa vlasnici zemljišta u velikoj većini nisu zadovoljni utvrđenom naknadom i teško se, što je razumljivo, odriču svog vlasništva – kaže Koprivica koji se iz prakse zna vlasnike kojima naknada nije najvažnija:
Izvlaštenja za Strasbourg
- Neki vlasnici radije bi zamijenili svoje poljoprivredno zemljište, jer se on i njegovi preci odavno bave poljoprivredom, kod nas najčešće vinogradarstvom i maslinarstvom, pa bi željeli na sličnoj lokaciji dobiti zamjensko zemljište kao naknadu. Međutim, korisnik izvlaštenja najčešće nema odgovarajuće zemljište, ili ako ga i ima, ne pristaje na zamjenu iako u blizini ima slično zemljište pa bi zamjena bila u skladu sa zakonom, logična i obostrano svrhovita i pravedna. Takav slučaj u praksi imamo baš na našem području kod Stona, nastao povodom izvlaštenja zemljišta za prometnicu preko Pelješca, na kojemu su bili privatni vinogradi, a sada je cesta. Taj slučaj, koliko mi je poznato, sada je na Ustavnom sudu RH, a moguće je da će završiti na Europskom sudu za ljudska prava – ističe Jozo Koprivica.
Utvrđivanje cijena odštete kod izvlaštenja i inače je čest predmet polemika. Jedan vlasnik poljoprivrednog zemljišta s Pelješca nije se mogao načuditi kad mu je rečeno da će zbog jednog važnog infrastrukturnog projekta koji se planira graditi preko njegovih parcela dobiti ‘obeštećenje‘ po prosječnom cjeniku zemljišta u tri susjedne općine?! Kao da isto vrijedi zemljište u prvom redu uz more ili u gori, nisu sve općine jednako atraktivne. A bilo je na tom planu i najblaže rečeno čudnih izračuna. Netko bi u nekoj općini preko računa procijenio da zemljište od 100 kvadrata, primjerice vrijedi 500 kuna, a onda se ta cijena primjenjuje u isplati vlasnika susjeda.
